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二手房买卖中的中介风险
 
房屋交易委托公证过户有风险  
为省时与方便,房屋交易中常有业主委托他人代为办理交易过户手续,但因业主本人不能事事参与,建议对委托公证事项进行限制,防止引起不必要的交易风险。
业主邓某与买家任某签订《房屋买卖合同》,以180万元出售一套物业。业主邓某由于工作繁忙,长期在外地出差,遂办理委托公证,全权委托其朋友叶某处理该物业的交易。2015910日,邓某收到叶某汇来的180万元房款及物业已出售的短信通知。但是,没过几天,邓某收到法院发来的开庭传票,诉求是任某要求邓某承担违约责任。之后,邓某立即询问叶某事由,其表示该物业未出售给任某,而是以200万元出售给另一买家并办理完销售易手续,其中赚取的20万元差额已纳入自己口袋。
法院经审查,邓某为该物业的原业主,其全权委托叶某处理该物业的交易,应承担叶某在代理过程中对任某造成的损失。最终,法院判决邓某对任某承担违约责任。邓某也另行起诉,向叶某追偿。
在此,中介协会提醒广大消费者:在房屋交易过程中,业主应当尽量自己办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法自己办理的,业主在办理公证委托时,应对授权范围进行限制,以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括:1.对授权时间进行限制,应约定具体的时间,确保按时履行合同;2.对授权范围进行限制,如受托人的代理事项中不包括代收房款等;3.对交易的对象进行限制,如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之,要尽量避免全权委托的形式。
(来源:搜狐焦点网)
 
你不得不知道的六大中介陷阱!不看别后悔!
选择中介需要一再小心,否则一不小心就可能会掉入他们挖好的陷阱中去,不过所谓“知己知彼百战百胜”,想要准确躲过中介的陷阱,先了解清楚这些陷阱的“真面目”才是关键,现在就来一起看看吧。
一、同一房源多种价格
中介在将一套房源拿到手之后,他们往往会把同一套房源标上不同的价格出售,比如本该是一套400万的房子,他们会将它标成390万、410万或者是385万等价格出售。此外,他们还可能将房子的具体信息也编造成不同的版本,比如把本不是南北朝向的说成是南北朝向等。
二、拟定“霸王条款
买卖双方在签订居间合同时,往往会看见“若甲、乙双方中任一方未按签订的定金协议约定的期限履行义务,则违约方需以房价2%赔偿中介方”等类似的条款,实际上这是“霸王条款”的一种,因为可能出现买卖双方没有履行义务并不是出于自身原因的情况。
三、“无中生有”多要费用
中介在交易的过程中可能会以各种各样的理由向买方或者是卖方索要费用,而这些费用都会是之前并没有约定好的,同时也在合同中没有注明过的。但若是你不给,中介可能就会以不帮助其买房或者卖房相要挟,致使买方或者卖方不得不支付。
四、欺上瞒下吃差价
一些中介若看到报价极低的房产,便会找机会自己先收购下来,然后作为卖方再转手以高价卖出,以获取中间差价。这样的做法扰乱了市场秩序,也会给卖家造成了一定程度的损失,甚至可能会让卖家惹上纠纷。
五、挪用客户资金
一些卖家将房源委托给中介之后,同时也可能委托中介代收房款,这时买家的房款就会划入中介公司账户,但是由于银行对中介公司的资金使用不能起到监督的作用,所以,一些中介就可能出现私自挪用资金的行为。一旦中介挪用资金,卖家仍要向买家承担违约责任,白白蒙受损失。
六、强迫使用“独有代理”
卖家在委托房源的时候,中介可能会以“独有代理”的优惠更多,或者“独有代理”可以更快将房子出售出去为理由迫使卖家使用该服务。但实际上,在办理了该服务之后,中介可能会擅自使用委托人的权利,并且未按照承诺将房子快速出售出去,若双方产生诉讼,受损害的还是卖家。
(来源:搜狐焦点网)
 
 
 
石家庄男子委托中介代卖房产中介员工抵押贷款77万跑路
 
 
据市民张先生说,和他一样被骗的还有七八十户
  业内揭秘:限时代卖若涉及公证存在极大风险
  我通过卓联地产中介限时代卖房子,没想到中介受托人把房子私自抵押了77万元,如今受托人携款跑了,和我一样被骗的有七八十户。昨日,市民张先生给本报打来热线诉说自己的遭遇。业内人士揭露内幕:张先生的这种遭遇并非严格意义上的限时代卖,而是全程代卖,这种变味的限时代卖一旦涉及办理公证则存在极大风险。
  报料
 房子委托中介限时代卖受托人携款跑了
  昨日,市民张先生急匆匆致电本报称,去年8月他委托一家名为河北卓联房地产公司”(以下简称卓联房产”)的中介机构,将名下一套二手房进行限时代卖,不成想房子不但没卖出去,中介受托人还在他不知情的情况下将房子做了抵押。现如今,受托人携款跑了,张先生的房子也没了着落,他心急不已。截止到记者发稿时,张先生已经报警。
  调查
  业主:限时代卖的房子却被抵押
  昨日上午,记者采访了张先生。据他讲述,去年8月,他在网上发布了一条出售二手房的信息。没过多久,一位自称卓联房产的中介人员给他打来电话,说希望帮他的二手房进行限时代卖6个月保证能卖出去,如果卖不出去,将赔付2万元。我开始觉得不放心,总担心存在风险,可经不起对方三番五次劝说,张先生同意委托卓联房产代卖房屋。
  随后,双方签订了一份买卖房屋的合同,张先生还按照中介要求,将自己的房产证上交。房产证上交后,张先生被中介要求去公证处进行公证。一开始我不同意公证,只是委托他们卖房而已,为啥还得做公证?但在中介员工软磨硬泡之下,他还是被对方拉去公证处做了公证。
  昨日记者看到了张先生手中的那份代卖房屋合同——《房屋全程委托销售合同》,但其中并未提及关于公证的任何事宜。
  张先生说,到约定的期限后,他的房子并没有卖出,中介赔付了2万元。张先生不想再委托中介,于是索要房产证。可中介工作人员说尽好话,让他再委托6个月,如果还是卖不出去,则承诺赔偿1万元。犹犹豫豫之下,张先生还是答应了。
  上周六,张先生去找中介想把房本索要回来,却未果。随后,他赶紧去石家庄市房地产交易大厅查询房屋情况,发现自己的那套房子早已被人抵押,抵押金额约为77万元,受托人已携款逃跑。
  当时脑子就蒙了,现在最担心的就是房子被过户……”张先生说,与他遭遇相同的还有七八十人,卖房者房子被抵押,买房者交给中介的定金拿不回来,双方都被骗了!这可怎么办才好?
中介:在公证书上签字的受托人携款跑了
  昨日下午,记者以业主身份联系上为张先生办理限时代卖卓联房产营业部。一位工作人员解释,前几天公司总部突然发出紧急通知,让工作人员打电话给办理限时代卖的业主,让大家尽快带着当时的公证书去房管局做有争议处理,将公证书取消。原因是这些业主的房屋做了抵押,现在抵押人也就是当时在公证书上签字的受托人携款跑了,为避免业主出现严重损失,需要赶紧去处理。
  当记者询问,为何拿限时代卖的房子去做抵押时,对方却表示不清楚,再深入的事,我们营业员也不清楚,具体还得问总公司,而且这事总公司也一直在处理。
  随后,记者辗转联系上总公司,一位工作人员说,目前公司领导正在处理这件事,其他具体情况不清楚。
揭秘
  办了公证中介就可随意处置代卖房产
  昨日,长期从事房产中介工作的刘先生告诉记者,张先生的这种遭遇并非严格意义上的限时代卖,而是全程代卖
  一般情况下,多数的房产中介做限时代卖时,中介公司会与卖房者双方约定,在一定时期内协助卖房者卖掉房子,如果限期内卖不掉的话,中介公司会赔偿对方千余元的损失,多数都是一两千元,而不会有万元可能。
  据他了解,目前,省会房产中介行业做带公证限时代卖的只有少数公司。他说,这种变味的限时代卖其实是某些中介公司借机圈钱的一种手段,中介公司拿了卖房者的房子,通过公证方式,就可以随意处置这套房产。一般情况下,中介公司多是作抵押贷款,一套房子能从银行低息贷出七八十万元,如果房子数量多了,就是一笔数额巨大的资金,在代卖期间,可以转作其他用途从中获利。他说这种方式对卖房者来说风险巨大,一旦中介公司跑路或者无力偿还贷款,卖房者就会面临血本无归的风险。
  他建议说,广大卖房者可以选择限时代卖,但一旦房产中介要求做公证,房主一定要三思而后行。
  限时代卖合同暗藏不少猫腻
  该业内人士称,现在很多中介机构都推出了类似限时代卖业务,即与房东签订独家代理协议,在规定的时间内帮助房东根据约定的市场价格(偏离市场价格太多的房源不在范围内)出售房屋。另外,协议中还约定,如果无法按时完成交易,将按约定金额赔付给房东。他说,一些人之所以选中限时代卖,主要是因为省心。
  不过,这一业务存在不少猫腻。首先由于这类合同都是由房屋中介公司提供的固定合同,卖房者往往会受到很多限制。比如,与中介签了限时代卖合同后卖房者不能因市场房价上涨而随意更改房价,如果卖房者的房子最后卖出,不是在签订协议的店内卖出,卖房者必须赔偿中介违约金才能销售。其次,中介为了房屋能够更快卖出,会在与卖房者签订协议时,将房屋价格定的偏低,有些不法中介看到房屋价格偏低,就会先期购买所代理的房屋,到手后再次倒卖获取差价。
说法
  律师:起诉中介返还不当得利
  律师提醒广大卖房者,如果想委托中介卖房,签订委托协议即可,不要轻易与中介办理委托授权的公证,因为这种委托授权公证往往赋予中介更大权限,包括由中介买卖、抵押等权限,这种情况下中介会第一手拿到卖房款或抵押款,卖房者就很有可能房钱两空。当然,对待中介机构的这种恶意行为,受害人可以通过法律手段维护自己的权益,起诉中介机构返还不当得利。如果中介构成诈骗的,还可以到公安机关报案。
  消协:限时代卖要看清条款
昨日,省消协房地产行业分会廉莙秘书长在接受记者采访时说,限时代卖对卖家而言,可以大大提高出售效率,减少交易的周期;对买家来说,只要是与卖家签订购房协议并明确了具体房源及相关信息后,就可以根据双方所约定的实际价格快速完成交易;对中介公司或房产中介机构来说,则可以促进交易的成功率,从而最大化地获取经济利益。
  不过,限时代卖并非完美无缺,这种模式会造成业内的恶性竞争,中介可能会利用卖家迫切卖房的心理,先锁定乃至垄断房源,再推高房价,他呼吁政府有关行政部门、行业组织进一步加强对限时卖房的监管,继续完善合约内容,保护交易双方当事人的合法权益。
  他提醒广大消费者,在选择并通过房产中介公司或中介机构所提供的限时代卖服务项目时,一定要选择正规合法公司,并仔细查看其工商营业执照及相关资质,并签订详尽的合同或服务协议,约定诉讼或仲裁等有效争议解决途径。在签订中介公司预先拟定的协议时一定要谨慎,仔细看清协议条款,特别要将与中介公司口头所达成的协议内容清晰地填写在合同中(比如,协议签订后,市场房价上涨,卖方是否可以随意涨价等问题),可以委托律师或专业人员代为签订合同或协议。第二,作为提供中介服务的公司或服务机构,要严格执行并认真履行国家有关法律法规政策,自觉倡导行业自律,进行行业内的良性互动和联动,将黑中介等不法机构挡在市场门外,共同促进中介服务市场的健康良性发展。
来源:燕赵晚报

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