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以案分析预约合同相关问题
以案分析预约合同相关问题

【案例】2007年,W和女友准备结婚,两家人商量在婚前购置一套婚房,W和女友选来选去,最终选定了石家庄长安区某小区,因购买时房子没有任何证件,房价比较便宜,两人就通过各自父母资助和自己的储蓄,先后支付了2万元定金和50%首付款,并与开发商签订了《房屋预约协议书》,约定了房屋的价格、面积,并明确价格不含地下室、车位及装修费、毛坯房;约定交房日期:2010531日;2010531日前将预约的房屋交付使用,如逾期90天未交付,则2010831日起按银行同期三年定期存款利率计算利息补偿给乙方;约定甲方取得预售证之日起一个月内,甲乙双方换签商品房买卖合同,于60日内持商品房买卖合同及相关资料向当地房地产交易主管部门办理登记备案手续。
2021年开发商通知购房者交房,在办理交房时,开发商要求所有购房者必须额外出资25万元购买地下室和车位,方可办理交房手续和贷款手续,并签订备案的《商品房购房合同》,否则将不予办理。
故,W携带家人找到律师咨询相关法律问题。
 
 
【涉及法律问题及引申问题】
1、《房屋预约协议书》是什么性质的合同?是否有效?
2、如开发商因房价上涨,故意违反《房屋预约协议书》约定,需要承担什么责任?购房者方能否起诉要求依照《房屋预约协议书》的约定,要求开发商签订备案的《商品房购房合同》、继续履行交房义务、办理贷款义务、支付逾期交房利息呢?
3、如《房屋预约协议书》解除或认定无效,需要承担什么责任?能否要求房屋差价赔偿?
4、如双方因未协商一致,最终未签订备案的《商品房购房合同》,开发商先收取的定金和首付款,如何返还?
5、如开发商发出限期签订备案的《商品房购房合同》通知,购房者方逾期未签订备案的《商品房购房合同》,致使开发商将该房产另行出售,购房者方可以主张什么赔偿?
6、备案的《商品房购房合同》约定的交房时间、违约责任与预约合同约定不符,可否在收房、签订备案的《商品房购房合同》后,要求开发商按预约合同约定的违约责任承担赔付责任?
 
 
【相关分析】
1、《房屋预约协议书》是什么性质的合同?是否有效?
《民法典》第495条第1款之规定:当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。案例中约定甲方取得预售证之日起一个月内,甲乙双方换签商品房买卖合同。由此可看出,W和开发商之间签订的《房屋预约协议书》是预约合同。还有个常见规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案依据《房屋预约协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,也即《房屋预约协议书》为预约合同。
预约合同的本质是:未来签订本约合同,故对其签订时是否取得预售许可证,并不影响其效力。只需具备《民法典》中关于民事法律行为的效力规定,即:行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违法法律行政法规的强制性规定,不违背公序良俗即为有效。本案中《房屋预约协议书》为有效合同。
~【法条链接】~
《商品房销售管理办法》第16条的规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。 
~【相关案例观点】~
案例一:(2020)冀01民终9048号:预约合同是指为将来订立某一合同而签订的合同。判断标准应当是事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,并最终明确双方形成某种法律关系的具体内容,那该合同为预约合同。预约合同签订的目的在于因为有事实或法律上的障碍,导致暂时无法签订正式合同,但又可以事先对双方当事人加以约束。《商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容列举了十三条,而本案中双方签订的《**二期购房协议》只约定了十条,且缺少房屋交付的条件标准;装饰、设备标准;供水供电供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权益等主要条款。缺乏的条款影响商品房是否能验收合格,是买卖合同的核心条款,涉案的两份协议不具备《商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,不应当认定为商品房买卖合同。刘*福主张涉案的两份协议无效,因涉案的两份协议不是商品房买卖合同,不能适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第二条关于合同无效的规定。一审查明涉案土地属于建设用地,该二期楼房已有部分购房者入住,上诉人的部分生活用具经被上诉人同意也放入涉案房屋内。故本院综合考量不宜认定两份协议无效。
案例二:(2020)冀01民终8290号:预约合同是指当事人之间约定为将来签订本约合同而预先签订的合同。预约合同对当事人具有约束力,具有法律效力,不可随意变更或解除。预约系为本约而签订,同时预约亦具有相对独立性。预约合同条款不够具体明确,需要签订本约合同补充完善才能完全履行,实现合同目的。
案例三:(2020)冀01民终7180号:如果当事人有意在将来订立一个新的合同,并最终明确双方形成某种法律关系的具体内容,该合同即是预约合同。……故原审法院认定案涉《***买卖协议》系双方当事人在被上诉人就涉案项目尚未取得商品房预售许可证,即存在无法签订正式《商品房买卖合同》的法律障碍的情况下签订的用以约束双方当事人的预约合同,并无不妥。……双方当事人签订的《***买卖协议》系预约合同,是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应当认定合法有效。
 
 
2、如开发商因房价上涨,故意违反《房屋预约协议书》约定,需要承担什么责任?购房者方能否起诉要求依照《房屋预约协议书》的约定,要求开发商签订备案的《商品房购房合同》、继续履行交房义务、办理贷款义务、支付逾期交房利息呢?
根据《民法典》第495条第2款之规定:当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。也即法律规定的是,因一方原因导致未签订本约合同的,需要承担违约责任。
本案中,开发商违反预约合同约定,未签订本约合同的情况,已收取定金的,应当受定金罚则的约束,即双倍返还定金。
本人认为:《房屋预约协议书》是预约合同,任何一方违约不签订本约合同的情况下,另一方均不得强制另一方必须签订备案的《商品房购房合同》。否则就是违背了意思自治的规定。双方是否签订本案合同,需经过双方协商一致后才能签订,而不能单凭任一方的意愿签订。即便协议中约定了逾期交房的法律后果,但其性质不能取代本约合同,关于什么时间交房及逾期交房的后果均是违反本约合同的法律责任。购房者方不能依据未签订的本约合同内容,要求支付违反本约合同的违约责任。否则即有越俎代庖之嫌疑。
在一方违约不签订本约合同的情况下,另一方可以要求解除预约合同,并要求违约方承担缔约过失责任。
~【相关案例观点】~
案例四:(2014)淮民一初字第00020号民事判决:《认购协议》约定的主要义务为签订商品房买卖合同。鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商,故该《认购协议》不适宜强制履行。此外,胡**主张判令**公司协助办理备案登记、协助办理银行贷款等义务,上述义务均属房屋买卖合同的内容或者后续义务,并非《认购协议》中约定的义务。因此,对胡林娣主张判令正元公司继续履行《认购协议》以及判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行按揭贷款等义务的诉讼请求,不予支持。
3、如《房屋预约协议书》解除或认定无效,需要承担什么责任?能否要求房屋差价赔偿?
根据上面的分析可看出,《房屋预约协议书》一旦签订,符合民事法律行为的规定,即为有效。如果因为开发商或购房者任一方的责任导致备案的《商品房购房合同》不能签订,则应当由违约方承担合同约定的未能签订本约合同的责任,如果没有约定,则守约方可以要求违约方承担缔约过失责任,此外,守约方还可要求解除预约合同。
缔约过失责任仅是未能签订本约合同给另一方造成的直接损失,如交通费损失等,但该损失是不包括期待利益损失等间接损失的,房屋差价赔偿属于间接损失,在违反预约合同的情况下,主张房屋差价赔偿是不能得到支持的。但是有部分案例对于丧失另外订约机会造成的损失会酌定支持赔偿。
~【相关案例观点】~
案例五:(2010)沪二中民二(民)终字第609号中认为:在签订订购协议之后,房产开发商变更了建设主体及规划设计,未按约定出售房屋的,应承担缔约过失责任。在确定缔约过失的赔偿范围时,应当以信赖利益的损失为限,不应包括机会丧失及期待利益的损失。
案例六:注意也有另外观点:(2016)赣民再46号:预约违约所产生的损失为信赖利益损失,而不是可得利益损失。当事人未对违约金进行约定,适用定金罚则难以弥补预约违约损失时,预约违约责任范围以守约方丧失的另行订约机会损失进行酌定。
案例七:(2021)最高法民申1544号民事裁定书:开发商在李**逾期回复后将案涉房屋另售他人,未违反《认购协议》的约定,**公司对于《认购协议》的解除和本约的未能订立不存在过错。但是,**公司在2019530日将案涉房屋出售给案外人后,在明知李**将于同年63日抵渝商谈购房事宜的情况下,没有及时告知李**该事实,导致李**在事实上已不可能签订《重庆市商品房买卖合同》的情况下,仍按原计划于63日抵达重庆,产生不必要的机票费。**公司应当对因其未履行通知义务而给李**造成的损失承担赔偿责任。本案中,李**2019314日至917日期间多次往返于深圳和重庆,共计产生机票费3254元,其中仅有63日李**从深圳乘机抵达重庆的机票费用,系因**公司未履行通知义务而产生的直接损失,共计1382元。李**主张的其他损失并非因**公司未及时告知案涉房屋已出售这一不当行为造成的损失,二审判决未支持其相关诉讼请求并无不当。
 
 
4、如双方因未协商一致,最终未签订备案的《商品房购房合同》,开发商先收取的定金和首付款,如何返还?
如属于不可归责于当事人双方的原因导致未能签订备案的《商品房购房合同》的,则不适用定金罚则,开发商需归还购房者方已交付的定金和首付款。
~【法条链接】~
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
~【相关案例观点】~
案例八:(2012)锡民终字第0619号:双方当事人一致认可是因为花园问题没能达成一致意见,造成正式的商品房买卖合同未能在约定的时间订立。对于未能签订合同的原因,吴**认为是因为**公司不同意在商品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的;而**公司认为是因为吴**要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。双方均认可商品房买卖合同未能签订是由于双方对**公司承诺的“赠送花园”含义的理解不一,故导致商品房买卖合同未能订立的原因系不可仅归责于吴**,而是双方的原因。维持了一审判决书中判决的返还定金。
5、如开发商发出限期签订备案的《商品房购房合同》通知,购房者逾期未签订备案的《商品房购房合同》,致使开发商将该房产另行出售,购房者方可以主张什么赔偿?
如属购房者原因导致未签订备案《商品房购房合同》的,则已支付的定金不予返还,已支付的首付款可要求退还。
~【法条链接】~
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
6、备案的《商品房购房合同》约定的交房时间、违约责任与预约合同约定不符,可否在收房、签订备案的《商品房购房合同》后,要求开发商按预约合同约定的违约责任承担赔付责任?
该主张不能得到支持。一般签订备案的《商品房购房合同》后,原预约合同会被收回,即便没收回,备案的《商品房购房合同》的签订之日即是预约合同的自然终止之日,预约合同已失效,自然不能依据此合同要求违约责任。
~【相关案例观点】~
案例九:(2016)浙03民终1207号:预约合同乃约定将来订立一定契约之契约,其首要目的就是在一定期限内签订本约合同,随着本约合同的订立,预约合同的权利义务被本约合同所吸收,预约合同即终止,当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此,签订本约合同后,预约合同不能与本约合同并存,当事人再行诉请确认预约合同的效力已无意义,不应予以支持。
【结果】因W等购房者多次向相关政府部门反映问题,最终开发商放弃强制要求购买地下室、车位,与购房者签订了备案的《商品房购房合同》,与需要贷款的购房者办理了贷款手续,全款购房者交付了余款,交付了房产。
【总结】对于购房者来说,购买五证不齐全的期房,在房价上涨的情况下,可能存在开发商要求签订备案《商品房买卖合同》的附加条件或者与上涨的房价相比,可能存在开发商宁愿承担违约责任,也要违约的可能,选择一家信誉良好的开发商风险相对来说可能会降低。对于开发商来说,在房产未能建成之前,购房者既选择了与开发商风险共担,就应当奔着诚实守信原则履行预约合同,如无法自行控制交房时间、签订备案合同时间等关键信息,可以在预约合同中不做具体约定,以免引发购房者的集体投诉或诉讼,以减少给公司造成的损失。
 

 
                             (本文出自陈艳律师,转载请注明网址和作者)
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